Podręcznik Airbnb: Jak zarabiać dobre pieniądze z wynajmu bez poruszania palcem?
Mała książeczka informująca o tym, jak korzystać z serwisu Airbnb, aby zarabiać na czynszach i mieć bezpieczeństwo inwestowania w nieruchomości.
Najważniejszą rzeczą jest wiedzieć, że cena zakwaterowania nie powinna być pojęciem ustalonym. Nie musimy mówić, “Moja nieruchomość kosztuje 35 EUR / noc”, aby ustalić tę cenę i zakończyć temat. Ważne jest dla nas to być skutecznymi i jak najlepiej wykorzystać posiadany majątek. Oznacza to, że nasza cena powinna być dynamiczna, czyli różnić się w zależności od popytu i podaży w danym okresie.
Cena dynamiczna nie powinna być mylona z opcją dynamicznej wyceny Airbnb (“Smart Pricing”). Dzięki tej opcji określamy, ile chcemy zarabiać minimum i ile za noc. Na przykład ustalamy od 20 euro do 60 euro za noc, a następnie Airbnb optymalizuje ceny według popytu w danym momencie, tak jakby próbował sprzedać w naszym interesie. W praktyce jednak jest sprzedawany po najniższej cenie i nie jest to w naszym interesie. W przypadku Airbnb ważne jest, aby dokonywać szybkich transakcji między podróżnymi a gospodarzami. Dla ich systemu wybór między pobraniem natychmiastowej 10% prowizji w wysokości 20 euro (równowartość 2 euro) a pobraniem 10% z 25 EUR (2,5 euro) rozwiązuje się na korzyść szybkiej transakcji za 20 euro. Jest to wydatek o wartości 0,50 euro i wolą to, ponieważ mają tysiące podobnych nieruchomości w systemie do zarabiania pieniędzy. Dla nas jednak różnica wynosi 5 euro i ma to znaczenie, szczególnie w odniesieniu do rocznej podstawy.
Mój półautomatyczny algorytm działa o wiele bardziej opłacalnie (więcej na ten temat poniżej). Opcja “Smart Pricing” w Airbnb powinniśmy wyłączyć.
Drugą rzeczą, o której warto pamiętać odnośnie cen, jest fakt, że popularyzacja nieruchomości w Airbnb i rozwinięcie jej potencjału wymaga czasu. W zależności od lokalizacji, mieszkania i naszego szczęścia, może to potrwać od 3 do 8 miesięcy, a nawet rok.
Na początku rozpoczynamy od niższych cen, aby być konkurencyjnymi w stosunku do innych nieruchomości, które są tak samo dobre jak nasze, ale mają wiele 5-gwiazdkowych opinii. Jeśli wynajmujesz w tej samej cenie, jest całkiem normalne, że gość nie chce ryzykować z nową nieruchomością i nowym hostem, który nie ma recenzji i wybiera pewność – konkurencyjne mieszkanie z większą liczbą ocen, a nasze mieszkanie może pozostać puste. Dlatego musimy coś zrobić w zamian za to ryzyko – i to jest niższa cena.
Na początku pracujemy po niższych cenach, mamy tylko dobre recenzje i podnosimy ocenę naszej nieruchomości w Airbnb. W taki sposób, podczas wyszukiwania w wyszukiwarce Airbnb w Warszawę ranking naszej nieruchomość powoli zacznie rosnąć. Jeśli wszystko rozwija się zgodnie z planem, musimy stać się panami naszej dzielnicy albo nawet miasta, i mieć rezerwacje co najmniej na miesiąc do przodu. To jest cel, który osiągniemy, jeśli zastosujemy się do zaleceń zawartych w tej książeczce.
Jak dokonuje wycenę Airbnb?
Jest kilka elementów:
- Cena za noc (ustawiana przez nas)
- Opłata za “Sprzątanie” (ustawiana przez nas)
- Prowizja gospodarza (Airbnb pobiera opłatę od nas)
- Prowizja Gości (Airbnb pobiera opłatę od gości)
- Depozyt gościa.
(Liczba nocy x cena / noc) + opłata za Sprzątanie = kwota rezerwacji.
Na tej podstawie Airbnb pobiera % prowizję od gościa, a z kwoty należnej gospodarzowi pobiera % opłaty prowizji po raz drugi.
Od gościa Airbnb pobiera 17% prowizji, od nas (gospodarzy) – 3%. To daje 20% prowizji za umowę między podróżnikiem a gospodarzem. Biznes jest dobry!