Airbnb Kézikönyv: Hogyan keress havi 320100 Ft-ot bérbeadásból?
Egy könyvecske, ami elmondja, hogyan használhatjuk az Airbnb-t bérleti díjból származó jövedelem megszerzésére, és hogyan legyen biztonságban az ingatlanba tett befektetésünk.
A legfontosabb azt tudni, hogy a szállás ára ne legyen fix fogalom. Nem szabad azt mondani, hogy “Az én ingatlanom ára 35€ / éjszaka”, kitűzni ezt az árat, és lezárni az ár témáját. Számunkra fontos, hogy hatékonyak legyünk, és a lehető legtöbbet hozzunk ki az ingatlanból. Ez azt jelenti, hogy árunknak dinamikusnak kell lennie, azaz egy adott időszakban a kereslet és a kínálat függvényében változhat.
A dinamikus árat nem szabad összekeverni az Airbnb dinamikus árképzési opciójával („Smart Pricing”). Ezzel az opcióval megadjuk, hogy mennyit szeretnénk kérni minimálisan és mennyit maximálisan egy éjszakára. Például megjelölünk 20 eurótól 60 euróig terjedő árat egy éjszakára, majd az Airbnb a keresletnek megfelelően optimalizálja az árakat, mintha a mi érdekünkben prtobálná eladni. A gyakorlatban azonban a legalacsonyabb áron értékesíti, és ez egyáltalán nem szolgálja a mi érdekünket. Az Airbnb számára az a fontos, hogy gyors tranzakciókat (ügyleteket) bonyolítson az utazók és a házigazdák között.
Rendszerükben a 20 eurós ár azonnali (2 eurónak megfelelő) 10%-os jutaléka és a 25 eurós ár (2,5 eurónak megfelelő) 10%-os jutaléka közötti versenyben a gyors 20 eurós ügylet nyer. Számukra az ügylet 0,50 euróról szól, és ezt preferálják, mert több ezer hasonló tulajdonságú ingatlan áll rendelkezésükre a rendszerükben, amiből pénzt nyernek. Számunkra azonban a különbség 5 euró, és ez nagy jelentőséggel bír, különösen akkor, ha éves szinten vesszük szemügyre.
A saját félautomata algoritmusom sokkal jövedelmezőbben működik számunkra (az alábbiakban részletesebben). Az Airbnb „Smart Pricing” opcióját kikapcsolt állapotban kell tartanunk.
A második dolog, amit szem előtt kell tartani az árakkal kapcsolatban az, hogy időbe telik, amíg az ingatlan forgalmasabbá válik, és ki tudja fejleszteni az előnyeit az Airbnb-ben. Az elhelyezéstől, maga a lakástól és a szerencsénktől függően ez 3-8 hónapig, akár egy évig is eltarthat.
Az elején alacsonyabb árakkal indulunk, hogy versenyképessé váljunk azokkal az ingatlanokkal szemben, amelyek éppen olyan jók, mint a miénk, de több 5 csillagos értékeléssel rendelkeznek. Ha ugyanazon az áron adnánk ki, akkor teljesen normális, ha a vendég nem kockáztat egy új értékelésekkel nem rendelkező ingatlannal és új házigazdával, hanem a biztosat választaná ki – a több értékeléssel rendelkező konkurens lakást, a miénk pedig üresen maradna. Ezért a kockázatért cserébe adni kell valamit – az pedig az alacsonyabb ár.
Eleinte alacsonyabb áron dolgozunk, halmozzuk a jó értékeléseket, és növeljük az Airbnb-ben lévő ingatlanunk minősítését. Így a szófiai Airbnb keresőben az ingatlanunk lassan magasabb elhelyezésre emelkedik az eredmények között. Ha minden a tervek szerint alakul, akkor a kerületünk, sőt a városunk uralkodójává válhatunk és tele lehetünk legalább egy hónapra előre. Ez a cél, és akkor érjük el, ha követjük az ebben a könyvecskében megfogalmazott ajánlásokat.
Hogyan történik az árképzés Airbnb-nél?
Ennek néhány eleme van:
- Ár per éj (mi adjuk meg)
- Takarítási díj (mi adjuk meg)
- Jutalék tőlük (Airbnb minket terhel)
- Jutalék a vendégektől (Airbnb terheli a vendégeket)
- Letét a vendégtől.
(Éjszakák száma x ár / éj) + “Takarítási díj ” = a foglalás összege.
Arra az Airbnb felszámítja a jutalék %-ot a vendégnek, és a házigazda felé fizetendő összegből levonja tőlünk második alkalommal jutalék %-ot.
A vendégtől Airbnb 17% -os jutalékot kap, tőlünk (házigazdáktól) – 3%-ot. Ez 20%-os jutalékot tesz ki az utazó és a házigazda közötti ügyletben. Az üzlet jó!
12. ÁBRA: Vendég számítása foglalás előtt. Service fee az az Airbnb jutaléka, amelyet az Airbnb fizet. Ebben az esetben ez 16,5%-os jutalék az ár per éj + takarítás árra (79 €).
13. ÁBRA: Így néz ki a számítás mi részünkről (házigazdák). Service fee az, amit az Airbnb levon tőlünk jutalékként, mielőtt kifizetné a nekünk járó összeget. A jutalék 3%.